「相続対策として有効な不動産投資」をわかりやすく解説

平成27年1月1日より改正相続税法が施行さたことで、相続税に変化がおきました。
事実上の相続税が増税といった内容になります。
一体どのように変わったのかというと一番の大きなポイントは基礎控除額の4割削減になります。基礎控除と言うのは相続財産の合計がある一定の額の範囲内であれば相続税を収める必要はないという金額の枠の事になります。
その基礎控除額が４割削減されたということは、今までよりも多くの人が、相続した際に税金がかかってきてしまう対象になるということを意味しています。

こちらはどうしても避けられない事実ですので、この状況の中でいかに対策を取っていくかということが重要になってきます。その方法を今回はお話できればと思います。

■ 損をしても得になる？

まず今回お話するのは不動産投資が相続対策として有効になり得るという内容になります。
一見、関係無い話に思えて、かつ、税金の対策をしたいのに投資で更に一時的な出費を重ねるなんてと思った方も多くいらっしゃることかと思います。

不動産投資とは、簡単にいうと大家さんになって家賃を受け取るということです。
不動産投資のメリットとして一般的に言われるのは、融資が受けられる唯一の投資であるので、生命保険の代わりになることや、レバレッジが効かせられること、インフレに強い実物資産になることなどが挙げられます。逆にデメリットと言われているのは、簡単に換金ができないことです。ちなみに、証券化不動産のメリットとデメリットは現物不動産と対極になりますが、ここでは現物の不動産についてお話をすすめていきます。

また、利益を得る方法にも、キャピタルゲイン（売買差益）と、インカムゲイン（配当や収入）の2つのパターンがあります。不動産投資でいうキャピタルゲインとは、売買における差額で利益を得ることを指し、インカムゲインとは家賃収入のことを指します。投資において両方の利益の得方を考査することは非常に重要ですが、知識、経験、コネクションのない初心者がキャピタルゲインを主の目的とするのは難しいです。

この相続税を決める『相続財産の合計』のという部分が不動産投資で相続対策となるための大事なキーなのです。
実は相続対策になる理由は、資産として持っている不動産（建物や土地）の評価額が現金で持っている場合と違ってくるためなのです。

■ 不動産を購入すると相続税が減る仕組み

そもそも相続財産と言うのはどう算出されるのかというと、「正（＋）の財産」とされる、現金・預金や株式、土地、建物、生命保険金等の評価額の合計から、「負（-）の財産」とされる借入金や税金、買掛金などを差し引くことで求められます。

ここの「正の財産」となる建物の評価額の算出方法に特徴があります。
建物の評価額は固定資産税評価額がそのまま利用されます。固定資産税評価額は地方税法の規定によって国が定める基準に基づき、市や区が決定するものです。一般的には建築費用の50〜60%程度の評価となることが多く、その分相続税を節税できますし、その建物を賃貸に出している場合は、評価額が固定資産税評価額から更に30%が控除されます。

一方、土地の評価額にも建物同様で算出方式に特徴があります。土地は、存在している場所によって算出方式に差があり、市街地のような路線価が定められている場合は「①路線価方式」、逆に路線価が定められていないような市街地以外の場合は「②倍率方式」で評価されます。
① の路線価方式では、その土地が面した道路に付けられている「路線価」に対して、土地の面積をかけることで算出します。路線価は国税庁のホームページの中の財産評価基準書に記載されています。他として、１つの土地に複数の建物が建っている場合や、貸している家が建っている場合などは、評価方法が複雑になってきますので確認が必要です。一般的に路線価方式で評価された場合は地価公示価格の約80%程度の価格となります。

② 倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に対し、地区と土地の種類ごとによって定められている一定の倍率を掛け、評価額を算出します。一般的には地価公示価格のやく70%程度となります。

■ メリット以外のリスクを知ろう

いままでは不動産購入によって相続対策になるメリット中心にお話しましたが、良い話ばかりの側面だけでなく、不動産投資自体にはリスクが存在します。

不動産投資のリスクは主に3つあります。

1．物件の減失、毀損（きそん）

物件の減失、毀損とは、購入した物件の入居者が火事を起こしてしまったり、地震が起きたりすることで建物に被害が出て、不動産の価値が下がってしまうことです。

2．物件選びの失敗による空室、賃料の下落

物件選びを失敗してしまうと、入居者がつかず、家賃収入が入ってこなくなります。
また、購入した物件の周辺環境が悪く、賃料が下落してしまうなどのリスクもあります。

3．入居者選びの失敗による賃料の未払い

入居審査が不十分だと、入居者が家賃を払ってくれなかったり、延滞したりするリスクがあります。

こうしたリスクが存在するのも事実ですが、これらのリスクはちゃんと考慮することで避けることも可能です。

１の物件滅失・毀損に対しては地震・火災保険に入ることで、所有する物件が地震や火災などで損壊した場合に備える保険でリスクを軽減することが可能です。
また、2や3の空室や賃料下落、入居者選びの失敗に関してのリスクに対しては、ほとんどのオーナー様が物件管理のプロ＝不動産管理会社を利用します。
管理会社を活用することで「募集図面の作成や入居条件の提案」、「家賃の集金、滞納時の督促業務」、「入居者のクレーム処理や修理の窓口」、「契約の更新、入居者の退出時の業務」を代行してくれます。

まとめ

不動産投資は相続税に対して良い対策となることは事実となりますが、一方でやり方を間違ってしまうとリスクにもなりかねる対策です。
ただ投資のため、上手に運用すればリスク軽減や、キャピタルゲイン・インカムゲインを得られるポジティブな側面ももちろん持っています。
当社プロパティエージェントでは、「相続診断士」という専門家を在籍しています。
一度ご興味ある方はお気軽にご相談ください。