【弁護士監修】高齢な親の不動産名義変更の2つの注意点

高齢の父（または母）名義の不動産の名義を変更したい

「親が高齢になったので、子供名義に変更したい。高齢を理由に名義変更が出来ないと聞いた。」というご相談を受けることがあります。

親が高齢になったことで、不動産名義に支障を来すのはどういう時なのか、相続まで考慮するとどうするのがベストなのか、をお話したいと思います。

注1 不動産名義変更に年齢制限はあるのか？

不動産の名義変更の手続きに、年齢による制限はありません。

しかし、名義人の方が認知症・痴呆症などによって意思判断に問題がある場合は、手続きを行うことが出来ません。その場合は、成年後見人制度を利用し成年後見人を選任する必要があります。

成年後見人制度とは

精神上の障害（知的障害・精神障害・認知症・痴呆症など）によって判断能力が十分ではない方が経済的不利益を被らないように家庭裁判所に申し立てることで、その方の代わりに客観的に判断したり援助してくれる人を付けてもらう制度です。

生活上、色々な場面で判断を迫られる場合があります。現金・預貯金・不動産などの資産管理や医療・介護等の身上監護などの後見・補佐・補助する制度ですので、被後見人（成年後見人にサポートを受ける人）にとって不利益と判断されるような契約を結ぶことは出来ません。

そのため、今回のような内容ですと単純に被後見人の財産である不動産を子供に贈与する契約になりますので、成年後見人制度を利用しても難しいと考えます。

売買による処分が可能かどうかですと、家庭裁判所等の許可が必要になります。

※非住居用不動産であれば、売却などの処分に家庭裁判所の許可は不要ですが、家庭裁判所に意見を求める方が望ましいです。

注2 名義変更時の贈与税と相続税について

贈与税は、相続税に比べると基礎控除額が低く、さらに税率も高く設定されていますので同じ不動産であっても贈与する方が多くの税金を支払うことになります。これは、相続税の課税逃れのために生前贈与をされないようにしているためです。

贈与と相続がどっちが良い？

そのため、今回のような内容であれば、生前に贈与した方が良いのか、相続で引き継いだ方が良いのか比較検討する必要があります。

子供名義に変更することで相続時の争いを避けることが目的なのであれば、相続時に他の相続人に不公平さを主張されないよう合意を取っておくのか考えなければなりません。

相続での争いを避けるのが理由に生前対策をするのであれば、生前に、

①公正証書遺言に「不動産を子供に相続する」ことを書き残しておくこと

②死因贈与契約を父と相続予定の子で交わしておく

ことが贈与税ではなく相続税として計算することが可能です。

不動産の名義変更に関する困りごとは弁護士へ相談を

不動産の名義変更に年齢制限はありませんが、意思判断が難しくなると遺言書を残すことも、契約書を作成することも難しくなります。

もし「ご家族により多くの遺産を相続してもらいたい」「相続で争わないようにしたい」などの想いがあるのであれば、事前に対策を考えていくのはいかがでしょうか？

そこで頼りになるのが「弁護士」の存在です。

法律のプロである弁護士なら、個々の状況に合わせて相談に乗ってくれるだけでなく、遺産相続で起きやすいトラブルを未然に防いでくれます。

相続に詳しい弁護士に事前に相談しておくのがおすすめです。

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