マンション管理費の滞納問題に力をいれる、新宿の河口仁弁護士にインタビュー。

マンションの管理費は、マンションの維持・管理のために必要なとても重要な費用であり、マンションを購入した方は毎月支払をしないといけません。

しかし、国土交通省の「平成25年度マンション総合調査」によると、6ヶ月以上滞納している住戸がある管理組合は、22.7%、3ヶ月以上滞納している住戸がある管理組合は、37%にも及ぶという調査結果がでています。
管理費が払われないと、入居者間の不公平が生じ、マンション管理の水準が低下、マンション入居者の方のコミュニティーにも影響が出てきます。

今回は、マンション管理費滞納の問題に特化した、K＆K PARTNERS法律事務所の河口仁弁護士にインタビューをしてきました。

マンション管理法務のスペシャリストとして、管理費滞納の問題を中心に、マンションに関わる問題解決を得意としている弁護士先生です。
管理費滞納問題にお力を注ぐ河口先生に、先生の人柄や、マンショントラブルなどを中心にお話を聞いてきました。

 

■K＆K PARTNERS法律事務所に関して

---まず事務所の特色や強みを教えてください。

マンションの管理費の滞納問題に特化しているっていうのは、特徴だと思っています。

たぶん事務所の事件の8割とかはマンションの案件になっていまして、その大分部が管理費の滞納問題になっています。
それ以外にもペット問題ですとか、騒音問題ですとかマンションに関する色々な問題を扱っております。

---マンションに関わる相談は他にはどのような内容がありますか？

漏水事故の関係とか、マンションの駐車場に車が放置されていて撤去するとか、マンション関係の案件は結構いろいろとやっています。

ただ大部分が管理費の滞納の案件っていう感じです。
マンション問題の中では圧倒的に管理費の滞納が多いです。

---今は、河口先生と黒澤先生お二人ですが、設立の経緯を教えてください。

2017年の1月に設立した事務所ですので、設立からまだ1年程度しか経っておりません。
事務所の場所としては、どこからもアクセスのよい場所として新宿を選びました。

マンションの管理会社様から紹介を受けて仕事をやることが多いんですけど、新宿はマンションの管理会社が結構たくさんありますし、どこからでもちょうど来やすいですし、こちらからも行きやすいので便利なんです。
実は、当事務所の事件としては東京の事件ってあんまり多くないんです。

---東京が多いのかなと思っていました。

神奈川とか千葉が多くて、あとは埼玉もありますし、どちらかと言うと、東京周辺のエリアが多いですね。

東京の事件も都心より多摩地域のほうが多いです。
都心のマンションっていうのは、実はほとんどなくて数件です。

マンション自体は都心にも多いのかもしれないんですけど、滞納問題が発生しているマンションとなると、たぶん郊外の方が多いのではないでしょうか。

---以前は別の法律事務所の方にいたということで、独立した経緯とかキッカケって何だったんですか？

元々、弁護士になった当初から独立志向が強くて、前の事務所に入る時に「何年か後に独立します」っていう話をして入所したので、そこに6年間いて、今年の1月に独立したということです。

前の事務所から事件はほとんど引き継いでいませんので、ゼロからのスタートという感じですが、前の事務所でのいろんな付き合いや、人脈、ノウハウとかもありましたので、それを生かしつつやっております。

---法律のなかでも、特にマンションの管理費滞納をフォーカスしている事務所はあまりないですよね？

大々的にやっている所はあまりないです。
マンショントラブル全体とか、不動産やマンションに強い弁護士っていうのはやっぱりいらっしゃって、有名な方とかもいるんですけども、管理費の問題に特化している事務所はほとんどないと思います。

 

■河口仁弁護士について

---河口先生が弁護士を目指した理由、キッカケって何ですか？

そんなに大したキッカケというキッカケはなく、大学を卒業したのがちょうどロースクールができた時期だったので、やってみようかなっていうのと、元々自分で独立して仕事をしたいという気持ちが強かったので、その中で弁護士になろうと考えました。

---司法試験に合格したあと、裁判官、検事、弁護士っていう道があったと思うんですけど、その中でも気持ちは弁護士でしたか？

最初から弁護士になろうと考えていて、他は全く考えていなかったです。
組織の中でというよりは、自分で独立してっていうところで事務所を持ちたいみたいな気持ちがあったので。

---弁護士業のお仕事の中で先生が大切にしていることは何ですか？

早く仕事をやるというスピード感と、足を使うというか、フットワークを生かすというところは大事にしています。

私は、マンションの管理組合様から依頼を受けたら、そのマンションまで行って、理事会とか総会の場で理事の皆さんとか組合の皆さんと話をして、原則このように回収しますっていう説明をしてから依頼を受けるようにしています。
どんなに遠くても日程さえ合えば基本的には現地に行ってます。
大阪にも行きましたし、この前は南伊豆まで4～5時間かけて行ってきました。

---現場に行くことが多いんですね。逆に、仕事の中で大変なことはありますか？

組合の中で意見が一致していない場合が大変ですね。

管理費の回収の場合は、結局回収をすればいいのでそうでもないんですけど、それ以外のマンショントラブルの場合、組合内で意見が一致しないことも少なくないですね。

あとは理事長さん自体の個性に結構左右されたりするので、そのあたりが大変だったりします。
理事長さんがワンマンの所はワンマンの所で、それはそれで特徴がありますし、輪番制っていうのがあるんですけど、毎年理事長が変わっていくケースもあって、そうすると前の理事長さんはこのように言っていたのに、次の理事長さんは全く引き継いでいなくて何も伝わっていないという感じで、もう一回最初から説明し直すとか、前の理事長さんと全然違うことを言っちゃうってこともあります。
まあでも、そこはコミュニケーションを取るしかないので一生懸命やっています。

管理費の回収でも、どんどん督促してくれっていう理事長さんもいますし、もうちょっと穏やかにという人もいますし、組合や理事長さんによって方針は違いますね。

---ありがとうございます。次に河口先生の趣味、休日の過ごし方など教えてください。

休日なんですけど、実は土日が全然休めなくて。
というのも、マンションの総会とか理事会って結構土日に入ることが多いんですよ。

マンションの組合員の方や理事の方って普段は働いてる一般の方ですから、総会とか理事会ってなるとやはり土日に固まっちゃって。
だから、大体土日は相談をうけたマンションに行っていることが多いんです。
あとは平日の夜に理事会とかをやる組合様も多いですね。

---なかなか休みのコントロールとか難しいですね。

そうですね。
逆に平日の日中は総会や理事会への出席はないんですが、平日の日中は裁判が入ってることが多いです。
私の場合は、マンションに行ったり、裁判所に行ったりしているので、外に出掛けている時間は、多分他の弁護士よりは長いと思います。

---先生の趣味は何ですか？

ワインが好きで、ワインエキスパートっていう資格をもっています。
スクールに通ったりなんかして、結構試験が難しくて大変でした。

---ワインエキスパートってどんな資格ですか？

テキストも分厚いんですけど、ワインの産地ですとか、ブドウの品種とか、ワインの名前みたいなものから問題が出るんですけど、それを覚えなくちゃいけなくて、
フランス語だったりするので、アルファベットとかも全然頭に入ってこなくて大変でした。

---なぜそのワインエキスパートを取ろうと思ったんですか？

最初はワインが好きになって飲むようになって、そうすると段々ちょっと勉強したいなっていうのが出てきて。
弁護士でワイン好きな人って結構多いんですよ。

---そうなんですか？

弁護士ってやっぱり勉強が好きな人が多いんですよ。
ワインって勉強することがいろいろあるじゃないですか。
あんまり他のお酒で語り合うっていうことはないですよね。

まあ日本酒とかだと多少はあるかもしれないですけど、ワインだと、産地がどうだとか、このブドウの品種がどうだとかみたいな話ができますよね。
弁護士って議論が好きな人が多いので、たぶんそれもあってワイン好きは多いんじゃないかと思うんですよね。

---なるほど。ちなみに先生が好きなワインはなんですか？

結構何でも飲むようにはしています。
フランスの赤ワインしか飲まないとか、そういうこだわりはないです。
あと、ワインを飲む時は、ワイン単独で飲むっていうことはあまりなくて、料理に合わせるようにしています。
勉強をしたら、料理やその場の雰囲気に合うワインがちょっとずつ分かってきて、そうすると何か幅も広がってきているかなと思ってます。

 

■お仕事に関して

------マンションの管理費用滞納問題に力を入れているということなので、これまでで印象に残っている事案や、ご解決事例など印象に残っている事案を教えてください。

これまで多くの事案を扱ってきましたが、やはりうまく回収できた案件とかは結構記憶に残っていたりして、これは回収難しいかなって思っていたやつが、裁判所でうまく和解できて回収できたとか、すごく難しい案件は記憶に残っています。

例えば、マンションの部屋はあるのに登記がされていないとか。
昔のマンションだとそういうのがあったりして、登記の部屋とその実際の部屋がどう考えても一致しないみたいなことがあります。

それと大変なのは、相続人がたくさんいるケースだと大変です。

---要はそのマンション自体を相続する方の特定をしなければいけないですよね。

そうです。
逆に、相続人がいない場合も大変です。

---相続人がいない場合はどうなるのですか？

その場合はマンションの管理組合が相続財産管理人の選任申立てを出しまして、裁判所から選任してもらうということになります。

その相続財産管理人がマンションを売却してくれて、その売却した代金から管理費を払ってくれるということになります。

でも、全然マンションが売れない場合、相続財産管理人も放り出しちゃうようなときがあって、その場合はその相続財産管理人を被告にして裁判を起こすことになるんです。
その相続財産管理人を相手に裁判をやって判決を取って、その物件を競売にかけて、それで回収したりというのはあります。

---その相続人がいっぱいいるケースと、いないケースだと、どちらが大変なんですか？

やっぱり、たくさんいる方が大変です。
たくさんいると、それだけの人に連絡を取らないといけませんし、裁判をやるにしても、それだけの人数になると全員を被告にしないといけないので。

裁判をやるときって、訴状を裁判所から送達しないといけないんですが、相続人の人が行方不明だったり、海外に住んでいたりとかすると大変です。
そういうときは、公示送達っていう方法で送達自体はできるんですけど、その分時間や手間はかかりますね。

自分が相続人だと分かっている人のケースは比較的話が早く進みますね。

例えば、お父さんが亡くなったとしたら「あなたはお父さんが持っていたマンションを相続されました。
管理費が滞納になっていますので払ってください」って言いやすいですよね。

そうじゃなくて、自分が相続人であることを全く知らない人の場合大変だったりします。
特に多いのが兄弟姉妹が相続するケースで、甥姪まで行ってしまうと、亡くなった方ともう全く関係がなかったりするんですよ。
そうすると「えっ、相続したなんて全然知らないんだけど」みたいなことや、「誰ですかその人？」みたいなことになったりします。

---相続人に対する説明なども大変な作業ですね。

兄弟同士でもあんまり行き来がなかったりすることもあるじゃないですか。
特に異母兄弟とか、養子とかになったりすると全然付き合いがない人とかがいて、そうすると説明が大変だったりします。

あとは「マンションも要らないから管理費の支払義務も相続したくありません。」みたいなことを言ってくる方もいるんですけど、それで相続放棄をしてくれればいいんですがなかなかしてくれないんです。

「それなら放棄の手続をしてください」って言うと、「何でそんなことをやらなきゃいけないんだ」みたいなことを言われるんですが、こちらとしては「法律で決まっているので」としか説明のしようがないんですよね。
それで3か月経っちゃうと放棄もできなくなるじゃないですか。

---そうですね。相続放棄には3カ月の期限がありますよね。

こちらとしては相続放棄をされたとしても管理費の回収はできるわけですから、「放棄するならするで、早くやってくれ」っていうスタンスなんですけど、結局、放棄をしなかった揚げ句に払いたくないという主張をされるってことはよくあります。

マンション管理費の相続の場合に難しいのが、被相続人の方に財産があるってところです。

完全に借金しかない人の場合だと、相続人の方って基本的には放棄するじゃないですか。
マンション管理費の支払義務を相続する場合、マンションという財産もあるから相続人の方もどうしようというようになってしまい、なかなか相続放棄を決断できない場合が少なくないです。

マンションを売って、あとは管理費とかローンとかを払ってプラスになるんだったら相続するけど、マイナスだったら相続したくないみたいな人もやっぱりいるんですよ。
でも、こちらからは、それはプラスになりますよとかマイナスになりますよというのは言えないので難しいですね。

---相続は相続で多いとは思うんですけど、その新築のマンションも結構増えてはきている印象ですが…。

マンション自体はまだまだ増えていると思うので、マンションの案件は減ってはいないと思います。

あとやはり段々、マンション自体も老朽化してきていたり、住んでいる人もどんどん高齢になっていったりしていますので、今はマンションに関する問題がどんどん出てきている状態だと思います。
あとは、築40年とか50年とかいうマンションだと建て替えの問題とかがそろそろ出てきたりして、私も建て替え決議の案件とかはやったことはないんですが、これからは相当増えてくるんだろうなとは思います。

建て替えの決議の要件を満たすのとかも結構大変で、震災とかの場合は特例法みたいなものもありますし、それは崩れていたら建て直さなきければいけないということになりやすいので比較的、決議は取りやすいのかなとは思うんですが、老朽化の場合は、まだ住めるとなるという判断になれば、建て替えるタイミングが難しいですよね。

建て替えには費用もかかるとなると、結構大変なんじゃないかなと思っていて、そこらへんもこれから勉強しておかないといけないなと思っている分野ではあります。

---これから増えてきそうですよね。

そうですね。
あとは民泊で、民泊の問題はこれから間違いなく増えていくと思います。

ただ、これは国交省も標準管理規約っていう規約のモデルを出していまして、それに沿って管理規約を改正してもらえれば、そこまで問題にはならないのかなっていう感じはします。

---民泊がらみのトラブルも結構相談ありますか？

トラブルになる前の時点の「民泊を禁止したいんだけど、どうすればいいですか？」みたいな相談は多く、「国交省からこういうのが出ているので、これに沿って規約を改正してください」っていうアドバイスをすることは多いんですけど、現に民泊で問題になっていますっていうのはそれほどないですね。

民泊よりは、違法営業しているとかの案件の方が多いです。

マンション内でエステをやっている外国人みたいな人がいるとか、そういったことは結構あります。
管理費滞納だけではなく、様々なマンションに関わる問題は結構あるので、まだまだこれから勉強だなっていう感じです。

---お話を戻して、マンションの管理費の滞納についてですが、管理費の滞納の原因とその理由は経済的な理由が多いんですか？

経済的な理由が一番多いと思います。

マンションを買った時点で住宅ローンを組むじゃないですか。
その住宅ローンの支払と、それに加えてマンションの管理費を上乗せして毎月払わないといけないっていう問題があって、そこの計算があまりうまくできていない人が多いのかなという印象です。

あとは、マンションの管理費って必ずというわけではないですけど、後で値上がりすることが多いんですよね。

修繕に費用が必要になってきたから修繕積立金を値上げしておこうとか、管理費もこれではやっていけないからもっと値上げしようとか、いろいろなことがあるので、それで値上げされると当初の予定とズレてしまって払えなくなってっていうことがあるのかなって思います。
最初に全く管理費のことを頭に入れていない人とかもいて、話を聞いてみると、「住宅ローンが○○円で、ここを賃貸で出せば○○円入るからプラスだな」って考えてマンションを買っちゃったらしいんですけど管理費も考えると実は赤字だったというケースもあります。

---そもそもローンを組む前に管理費まで計算にいれていないことが多いのですね。

例えば、節税目的でマンションを持たれる方とかいらっしゃるじゃないですか。
あれでスキームとしては赤字にしておくっていう方法を取ったりするんですよ。

そうすると、ただでさえ赤字なのに管理費もそこから引かれると、かなり赤字で「こんなはずじゃなかった」みたいな人は中にはいて、それで破産されたりとかもあって、もったいないなと思うんですけど。
あとは賃貸に出していたけど借りる人がいなくなって払えなくなったとか。

---そういうのもあるんですね。

どちらかと言うと、急激に経済状態が悪化して払えなくなるっていう人よりは、計算がちゃんとできていなくて破綻しちゃうっていう人のほうが多いイメージがあります。
管理費を滞納している方の多くがあまり危機感がないんですよ。
管理費を滞納していて、もうこれ家を失うかどうかの問題なんですよっていうところまでの意識がなくて。

---要は管理費だけ払っていないからっていうことですよね。住宅ローンは払っているけどっていう…

そうです。
住宅ローンって数か月払わなかったら、抵当権が実行されて競売になっちゃうので皆さんちゃんと払うんですけど、管理費ってすぐには組合さんは動かないですし、長期間滞納されちゃうっていうケースは多いです。

---先生が依頼を受ける滞納は、どれぐらい滞納しているものが多いのですか？

結構バラバラなんですけど、短い期間だと半年くらいですね。

半年の時点で依頼してくださるんであれば解決が早いのでそれはそれでありがたいです。
滞納期間が短いと我々としてはあんまり儲からないと言えば儲からないんですけど、その分組合様にとってはメリットがあると思うので、早く依頼されたほうがいいんだろうと思うんですが、なかなかそうはいかないみたいです。

平均すると2～3年ぐらいの滞納で依頼されることが多いんじゃないかなと思います。
5年が時効なんですけど、もうその時効が近くなってきて、いよいよどうしようとなってぎりぎりで弁護士に相談されるケースもあります。

---管理費滞納に関して先生の思っていること、感じていることは何ですか？

滞納している人には滞納しないようにしましょうっていうことしか言えないです。
でも、どうしても管理費の問題って軽く見られがちで、住宅ローンとかは必ず払うし、公共料金とか携帯電話代とかもちゃんと払うけど、管理費は払っていないケースが多いんです。

---マンションの管理費に対する意識は大切ですね。

「生活が苦しくて払えません」って言っているんですけど、「じゃあ何に幾ら使っているんですか？」って具体的に聞いてみると、まあまあ節約できるところがあるんですよ。

管理費って月々1万円とか2万円、平均すると2～3万ぐらいなんですかね。

それを払わずに、携帯の月々の料金が数万円とか、下手をしたら10万円を超えていることもあったりして、それをもっと節約して、管理費をちゃんと払ってくださいっていうふうにはやっぱり思いますよね。
管理費ってマンションの管理組合というコミュニティーを維持するための共益の費用なわけで、その費用を一人が払わないとみんなに迷惑がかかるわけです。

みんなに迷惑をかけておきながら自分のことにはお金を使うっていうのは、さすがにちょっとどうなんだろうなと。

---結局、それを続けていると家を失うことにもなってしまう危険がありますよっていうことですよね。

そうです。
一人が払わないと、他の人もどんどん「あいつが払っていないのに」みたいな感じになって滞納が増えたりもします。
あとは、組合の秩序の問題というか、やはり滞納があると、他のトラブルとかも出やすくなりますよね。

 

■最後に

---これまでの弁護士業をいったん振り返って、いかがでしたか？

目標にしていた独立して仕事をしたいっていうところは達成できてよかったと思っています。
今は比較的、自分が思い描いていたビジョンに沿ってやれているかなという感じはします。

---今後の方向性、ビジョンを教えてください。

マンションは全国にあるので、全国にマンションの問題ってあるんです。それを解決したいなとは思っています。

今でもいろいろな所から依頼を受けて、大阪の案件とかも扱っていますし、おそらく関東は全ての県を回っていると思います。

でも、やはり東京からだとどうしても限界があります。
例えば、遠方だと交通費もかなりかかってしまって、それを依頼者の方に請求しなきゃいけないわけです。

でも、それは申し訳ないので、全ての都道府県っていうわけにはいかないですけど、大阪とか福岡といった主要な所には、事務所を法人化して、支店を出したいと考えています。
遠方だとこちらから行く日程もやはり限られてしまいますし、日程とかも調整していただかないといけないので、それは組合の方、お客様に負担をかけていると思うので、そこは解決したいですね。

---最後に、記事を見ていただいた方、相談に来られる方に一言メッセージをお願いします。

できるだけ敷居を低くしたいなと思っていますので、気楽に来ていただけたらなと思います。

弁護士って相談しただけでお金がかかるとか、1回相談したらもう依頼しなきゃいけないとか、そのように思っている方もまだまだ多いと思うんですけど、もちろん相談料を頂くケースはあるんですが、例えば、うちの事務所だとマンションの案件に関しては相談料を頂いていなかったり、理事会とかに出張するときも、最初に行く時は特に費用は頂かずにやっていたりしますので、気軽に相談してもらえればと思います。