母名義の不動産を、孫に贈与・相続させるには？

土地の相続を孫にさせたい！このように考えている方は多いのではないでしょうか。
孫へ土地の生前贈与や不動産の想像はどうさせるのか

例えば次のような内容です。（孫に相続させることを隔世相続ともいいます）

※実際の相談内容です

母が死亡した場合に、母名義の不動産を直接、孫である長男の子に相続させたいと思っています。そのような不動産移転登記を行うことができますか。（父は既に他界、子供は3人兄弟で健在です。）

まず誰が相続人になるか

相続とは、相続人に財産が受け継がれることですが、この場合の相続人はいったい誰がなるのでしょうか。亡くなった人の財産を承継するのですから、その人の身内であれば、相続する権利があるように思われるかもしれません。

しかしながら、身内といっても配偶者、子、孫、父母、祖父母、兄弟、おじ、おば等…挙げていけばきりがありません。そこで、民法では、相続人になれる人の範囲をきちんと定めており（法定相続人）、その範囲の人だけが相続人となり、それ以外の人は相続人となることはできません。

法定相続人の順位について

法定相続人の第一順位は、子があった場合は、子となります。
法定相続人の第二順位は、故人に子がなかった場合、父母となります。
法定相続人の第三順位は、故人に子がなく、父母も既に死亡している場合は、兄弟姉妹になります。

配偶者は上記の1・2・3のどの場合でも、常に相続人となります。

相続開始時に、故人の配偶者であった場合は、どんな場合でも必ず相続人になります。その後、再婚したとしても、相続の権利は失いません。しかし、相続開始の前に離婚していた場合には相続権はありません。

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孫は法定相続人ではない

以上のことから考えると、母の法定相続人は、子供3人のみとなり、孫である長男の子は相続人にはなりません。

通常、故人が所有していた不動産を相続人名義に変更をしようとするときは、相続を原因とする所有権移転登記を行うことになります。（遺贈・死因贈与などによる場合を除く）

相続登記とは、故人所有の不動産を法定相続人の名義に変更するために行うものです。どうしても孫の名義にしたいのであれば、いったん法定相続人である長男の名義に変更した後に、さらに孫に所有権移転登記をするしかありません。但し、この場合は相続と贈与の２回の登記手続きを行うことになるため、登記費用が嵩むほか、不動産取得税の他、贈与税などの税金が課税されるため、事前に十分に検討する方がいいでしょう。