二世帯住宅は相続税が安くなる？小規模宅地の特例とは？

相続する財産として多いのが住居そして住居用宅地ではないでしょうか。相続税では住居は生活に必要なものとして、課税価格の減額措置がとられています。

そうはいってもすべての住居用宅地を相続した人に減額があるわけではありません。今、2世帯住宅が相続税の節税住宅として注目をあびています。どうして二世帯住宅にすると節税できるのかにもふれながら、小規模宅地の特例についてご紹介します。

二世帯住宅の種類はどんなものがあるの？

二世帯住宅にも色々な種類があります。

・供用タイプ（同居タイプ）…キッチン、玄関、浴室、トイレを共同で使うタイプ

・一部供用タイプ…キッチン、玄関、浴室、トイレの一部を共同とするタイプ

・完全分離タイプ…キッチン、玄関、浴室、トイレを完全に分離するタイプ

→完全分離タイプでは、同じ敷地内に家を2つ立てるというケースもあります。

小規模宅地の特例が受けられる宅地とは？

父親が他界し、相続が開始されたとします。相続開始日は父親の他界された日となります。このとき、生前に父親が住んでいた土地付き家屋があったとします。

この時、相続人（財産を受け取る人）の条件がそろった場合、土地の面積が330平方メートルまでの土地の相続税評価額は、本来の相続税評価額から80％減額されて課税価格となれるというものです。残りの330平方メーを超過した面積部分は通常の相続税評価額100％分で課税されるというものです。80％も減額されることになれば、かなりの節税になります。

相続人には条件があります。ただ単に父親が住んでいた家を相続したらいいという訳ではありません。

【小規模宅地の特例を受けるための相続人の条件】

・相続人と同居していること

→同居親族であれば、申告期限まで引き続き住んでいればOKということになります。

・その家屋が、父親が老人ホームにいたために空家になっていた場合

→この場合は同居していなくても、相続を受けた人は小規模宅地の特例が受けれます。

・2世帯住宅であること

→2世帯住宅の場合でも、以前は建物内で行き来できる2世帯だけが条件となっていました。

ですが、2014年1月から条件が緩和され同じ敷地内のつながっていない2世帯住宅にも適用がされるようになりました。

・同居していなかった場合

→相続前3年間で持ち家がないこと。

（コラム：家なき子になれないと相続税が増える）

※別居していても、息子が持家を持っていた場合は、小規模宅地の特例とはなりません。

また、父親と同居している配偶者や、親族がいる場合も、父親から相続を受けたとしても小規模宅地の特例は適用されません。

つまり、父親には相続人となる配偶者や親族と同居していない場合で、3年以内に持家を持たない親族がおり、その人が相続人となった場合だけ、別居の場合でも、小規模宅地の特例が適用されます。

どうして2世帯住宅が相続税の節税になるのか？

もし今、2世帯住宅にせずに、一戸建てを別々の土地に建てたとします。つまり別居の形をとったとします。もしそうなった場合は、父親が他界したとき、まずは同居している母親が相続を受けます。このとき、母親は父親と同居している配偶者となりますので、小規模宅地の特例は適用されます。

ですが、問題は母親がこの世を去ったときのことです。母親が他に同居親族がいなかった場合に家を相続したとします。先ほどの小規模宅地の特例を受けるためには、同居親族であればいいのですが、この地点で息子は母親と別居しています。しかも持家を持っていることになります。

息子は別居親族であり、かつ持家を持っているので母親からの相続財産である家については、小規模宅地の特例を受けれないので節税出来ないという事態になってしまいます。

このような事態を避けるためにも、2世帯住宅にしておけば、母親が他界したときも、同居親族となりますので、相続税にかかわる評価額が80％減額できて節税になるという訳です。

2世帯住宅でなくても小規模宅地の特例は受けれる？

そうは言っても、相続税の節税だけに同居するというのも問題があるかもしれません。そこで、もし同居が出来ない状況だったり、2世帯住宅にできない場合でかつ、父親が資産家であった場合はこのような活用方法もあります。

父親の生前に、宅地の家屋を改装し、アパートなどの貸付事業を営むというものです。そうすると、小規模宅地の特例として、もし息子がその貸付事業を引き継いで、宅地を申告期限まで保有していれば、宅地が相続税評価額の50％部分が減額できるというものです。ですが、特定居住用宅地の特例の場合とちがい、限度面積が200平方メートルと小さくなっています。

【貸付事業とは？】

・不動産賃貸業

・駐車場業

・自転車駐輪場業

など。生前の現預金の財産が多い場合や、敷地に余裕がある場合の相続税の節税対策としての1つとして紹介させていただきました。

まとめ

いかがでしたか？住宅を相続する場合、2世帯住宅などの場合や、ある一定条件の別居などでは、小規模事業用宅地の特例を活用することで、80％の相続税評価額が減額できることがわかりました。土地の価額が高いほど節税効果があります。ですが条件などいろいろありますので、迷ったときにはぜひとも税理士にご相談ください。